U zadnje vrijeme država počinje sve češće intervenirati u tržište nekretnina, navodno, vođena parolom: „zaštitit ćemo građane i osigurati priuštivo stanovanje“. U tom tonu predstavljen je i nacrt novog Zakona o najmu stanova. Ovdje ću se osvrnuti samo na najspornije odredbe (iako u zakonu ima i solidnih rješenja). Takva pravila se uvode bez uvažavanja osnovnih zakonitosti slobodnog tržišta i zbog toga bi novi Zakon mogao biti kontraproduktivan – umjesto da poveća ponudu stanova za dugoročni najam on će je potencijalno smanjiti. Zakonodavac ne uzima u obzir da će se u konačnici sav rizik i trošak prelomiti na slabijoj strani – u ovom slučaju podstanarima, posebice onima s maloljetnom djecom.
ZABORAVITE NA UGOVORE NA NEODREĐENO I VIŠEGODIŠNJI NAJAM
U slučaju da stanodavac otkazuje ugovor rok za iseljenje je 6 mjeseci, ako je ugovor trajao preko pet godina godinu dana, plus još šest mjeseci ako u stanu živi dijete.
Uvođenje izrazito dugih rokova za iseljenje podstanara na papiru zvuči kao zaštita najmoprimca, ali u stvarnosti predstavlja ogroman pravni i financijski rizik za vlasnika. Hrvatsko pravosuđe već je godinama poznato po sporosti u ovršnim i parničnim postupcima. Ako vlasnik zna da u slučaju spora, neplaćanja ili potrebe za povratom vlastite nekretnine mora čekati do 18 mjeseci, njegova reakcija je jasna: Nitko pri zdravoj pameti više neće potpisivati ugovore na neodređeno vrijeme. Svi najmodavci prijeći će isključivo na ugovore na određeno vrijeme od najviše 12 mjeseci, kako bi zadržali kakvu-takvu kontrolu nad vlastitom imovinom.
Umjesto dugoročne stabilnosti za obitelji koje unajmljuju stan, dobit ćemo stalnu neizvjesnost, redovite godišnje pregovore pod stresom i ono najgore – diskriminaciju roditelja s djecom pri izboru najmoprimaca.
OGRANIČENJE POVEĆANJA NAJAMNINE: PUT U CRNO TRŽIŠTE
Najamnina se po nacrtu zakona može povećati najviše jednom godišnje, a povećanje je ograničeno na postotak rasta cijena stambenih objekata prema DZS-u.
Posljedice su predvidive: Vlasnici će unaprijed uračunavati sav budući rizik u početnu cijenu – što znači da će startne najamnine za nove ugovore biti još više nego danas, ili će se, što je još vjerojatnije, potpisivati ugovore na godinu dana. Nakon isteka ugovora od godinu dana, ugovor se jednostavno neće automatski produžiti po starim uvjetima, već će se potpisivati potpuno novi ugovor s korigiranom cijenom ili će se tražiti novi najmoprimac.
Dio tržišta ponovno će pobjeći u sivu zonu, gdje se stvarni odnosi dogovaraju mimo formalnih ugovora, čime podstanari gube i onu minimalnu pravnu zaštitu koju su imali.
ŠTO JE RJEŠENJE?
Svaka znanost ima svoje prirodne zakone, a jedan od temeljnih ekonomskih je: Ako ponuda raste a potražnja ostaje nepromijenjena, to vodi do niže ravnoteže cijena i količina (niže cijene robe).
Kada bi se uklonio strah od gubitka kontrole nad vlastitom imovinom, aktivirali bi se deseci tisuća praznih stanova, a tržišna utakmica i obilje ponude prirodno bi oborila cijene najma znatno učinkovitije od bilo koje administrativne zabrane.
Ako država želi da tisuće praznih stanova (a tvrdi da ih ima preko 600.000) izađu na tržište i da najamnine doista padnu, mora zaštititi one o čijoj odluci to ovisi – najmodavce.
Kada bi zakon vlasniku pružio:
1. Hitne sudske/ovršne postupke u slučaju kršenja ugovora ili neplaćanja (primjerice u trajanju do 60 dana),
2. Slobodno određivanje cijene najamnine i nepovredivost privatnog vlasništva,
strah bi nestao. Deseci tisuća stanova pretvorili bi se iz mrtvog kapitala u stanove u kojima netko živi, vlasnik ubire zaradu, a država porez.
U takvim uvjetima najveći dobitnici bili bi upravo najmoprimci – imali bi ogroman izbor nekretnina, znatno niže cijene i miran, stabilan dom. A vlasnici bi umjesto troškova praznog stana imali siguran, redovit prihod.
Prebacivanjem socijalne politike na leđa privatnih vlasnika i nametanjem drakonskih ograničenja postiže se samo jedno: stanovi ostaju zaključani (ili se prodaju bogatim strancima koji ih koriste kao „nekomercijalni smještaj“) ponuda pada, a cijene onih koji preuzimaju rizik – divljaju.
Proud member of:
